Vendre un bien immobilier : faites les bons choix
La loi autorise le particulier à vendre un bien immobilier par ses propres moyens mais sachez que 68 % des transactions sont conclues grâce à une agence immobilière.
Libre à vous de vendre seul ou de vous adresser à une agence. Dans ce cas, vous signerez un mandat détaillé qui précise vos engagements réciproques. Par ce mandat, vous confiez la vente à plusieurs agences immobilières ou à une seule agence, le mandat est dit alors « exclusif ».
En choisissant le mandat exclusif avec un seul agent immobilier, vous aurez un interlocuteur privilégié, plus investi. Il pourra diffuser votre annonce à son réseau de partenaires et ainsi augmenter vos chances de trouver le bon acheteur. Cette exclusivité est toujours consentie pour une durée limitée.
Que recouvrent les honoraires d'une agence immobilière ?
Il est important de savoir que l'on ne verse pas une "commission" à un professionnel de l'immobilier, mais des "honoraires" qui rémunèrent une prestation de service et des compétences, au même titre que pour d'autres professions.
Outre son rôle de conseil, il s'occupe de la publication des annonces sur différents médias, des déplacements pour les visites, du contrôle de solvabilité des candidats, de la constitution du dossier de vente, des rendez-vous de signature chez les notaires etc...
Le rôle de conseil de l'agent immobilier
Indépendamment des actions commerciales indispensables à la vente d’un bien et de son rôle d'entremise et de négociation entre les parties, l'agent immobilier s’assure de la régularité de la transaction et transmet toutes les informations nécessaires à l'acquéreur.
En outre, en sa qualité de rédacteur de certains actes, il est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique. Sa responsabilité civile professionnelle peut être engagée en cas de manquement à son devoir de diligence, d’information et de conseil.
En matière de vente, par exemple, il vérifie que le client est bien propriétaire du bien immobilier à vendre (au moyen du titre de propriété) et qu'il a la capacité de le vendre.
Qu’est-ce qu’un mandat de vente ?
Un mandat de vente est un contrat bilatéral qui unit le vendeur, propriétaire d’un bien immobilier et un professionnel de l’immobilier à qui le vendeur confie son bien à la vente.
Il existe essentiellement deux types de mandats de vente : le mandat exclusif et le mandat non-exclusif (ou "simple").
La pratique professionnelle a toutefois recours également, parfois, au mandat semi-exclusif.
Que doit contenir le mandat de vente ?
- L’identité des personnes qui vendent le bien : le professionnel de l’immobilier doit vérifier que celui qui se prétend propriétaire l’est bien, au moyen du titre de propriété
- Les références et coordonnées du ou des agences chargées de la vente
- La désignation du bien
- Le prix du bien
- Le montant de la rémunération du mandataire (honoraires) et la partie débitrice (vendeur et/ou acquéreur) selon le barème d’honoraires
- La durée : le mandat de vente doit être donné pour une durée librement et conventionnellement déterminée au terme de laquelle il prendra automatiquement fin.
- Les moyens employés par le mandataire et, le cas échéant, par le réseau auquel il appartient pour diffuser auprès du public les annonces commerciales.
Quel mandat choisir ? Avec ou sans exclusivité ?
Il existe trois types de mandat :
Le mandat exclusif : l’agent immobilier mandaté est le seul à pouvoir vendre (ou louer) votre bien pendant la durée du mandat, et est dans ce contexte fortement mobilisé pour parvenir à la vente le plus rapidement possible.
Le mandat sans exclusivité (ou "simple") : l’agent immobilier peut vendre (ou louer) le bien, mais vous avez le droit de confier la vente (ou la location) à d’autres professionnels, voire de trouver un acquéreur ou un locataire par vos propres moyens. Une méthode qui semble intéressante mais qui motivera moins les professionnels mis en concurrence, et qui risque de s'avérer finalement inefficace.
Le mandat semi-exclusif : l’agent immobilier mandaté est le seul professionnel à pouvoir vendre le bien mais le propriétaire (mandant) peut rechercher un client acquéreur par lui-même. S’il s’agit d’une semi-exclusivité « totale », le vendeur qui trouve l’acquéreur ne devra aucun honoraires à l’agence qui ne réalisera pas la vente ; s’il s’agit d’une semi-exclusivité « restreinte », le vendeur devra diriger vers l’agence l’acquéreur trouvé par lui et celle-ci percevra alors des honoraires réduits (en général de moitié) au titre de la négociation et de la conclusion de la vente.
Quelle est la mission d’un agent immobilier dans le cadre d’un mandat de vente exclusif ?
Comme pour tout mandat, l’agent immobilier vérifie l’existence matérielle du bien et le titre de propriété de celui qui se prétend propriétaire, et évalue la valeur vénale du bien.
Il peut également être amené à vérifier certains éléments auprès du service de publicité foncière.
Dans le cas où il ne s’agit pas d’une copropriété, il est également important de vérifier l'existence d'éventuelles servitudes.
En outre, dans le cadre d’un mandat de vente exclusif, celui-ci doit obligatoirement mentionner les actions que le mandataire s'engage à réaliser pour mener à bien sa mission, ainsi que les modalités de reddition de compte au mandant, relatives à l'exécution desdites actions et selon une périodicité définie entre les parties.
Quelles sont les obligations du propriétaire envers les agences immobilières ?
S’il s’agit d’un mandat de vente exclusif, le mandant doit respecter la clause d’exclusivité consentie à l’agence. A défaut, il s’expose à devoir à celle-ci une indemnité forfaitaire à titre de clause pénale du montant de ses honoraires.
S’il s’agit d’un mandat de vente sans exclusivité et dans l’hypothèse où le propriétaire vend lui-même son bien, il ne doit rien aux agences immobilières qu’il a mandatées.
Toutefois, le vendeur (mandant) doit leur communiquer l’identité de la personne à qui il vend, car il est possible que l’une d’elles ait déjà fait visiter le bien au(x) futur(s) acheteur(s) en question ou lui ait antérieurement présenté l’acquéreur potentiel (par la communication d’un rapport de visite, par exemple).
Une indemnité forfaitaire du montant des honoraires à titre de clause pénale est généralement stipulée dans le mandat en pareille situation à l’effet de préserver les intérêts du mandataire.
En ce qui concerne le paiement des honoraires, ceux-ci sont dus par le débiteur contractuel indiqué dans le mandat à la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire.
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